OIR, AIR, EIR: dal “perché” al “come”

Spoiler: non è una faccenda di file e formati. È una faccenda di scelte.

Nel BIM ci innamoriamo facilmente della tecnologia. Ma se i dati non nascono per rispondere a decisioni precise, restano coreografie eleganti. È qui che il trio OIR → AIR → EIR fa la differenza. Per chiarezza: OIR (Organizational Information Requirements – Requisiti Informativi dell’Organizzazione), AIR (Asset Information Requirements – Requisiti Informativi dell’Asset), EIR (Exchange/Employer’s Information Requirements – Requisiti Informativi di Scambio/del Committente). Pensa a un imbuto: in alto c’è la strategia dell’organizzazione, poi scendiamo ai beni che gestiamo, infine ai progetti che portano quell’informazione sul tavolo. Se capisci il flusso, smetti di chiedere “più dettagli” e inizi a chiedere “quali dettagli, per chi, quando”.

Un OIR che vale per tutti, AIR per domini, EIR per progetto

Partiamo dall’OIR. Non è l’elenco della spesa digitale: è un documento aziendale che mette nero su bianco gli esiti da ottenere e i rischi da presidiare. È unico (anche se dentro può contenere dieci obiettivi diversi) e parla la lingua del management: sicurezza, continuità operativa, sostenibilità, budget.

Dall’OIR discendono gli AIR. Qui il discorso diventa concreto: per ogni classe di asset (sanitario, scolastico, residenziale…) decidiamo quali dati servono nel ciclo di vita, con quale LoIN (Level of Information Need – livello di fabbisogno informativo), chi li aggiorna e in quali sistemi vivranno: AIM (Asset Information Model – Modello Informativo dell’Asset), CMMS (Computerized Maintenance Management System), BMS (Building Management System), sistemi IoT (Internet of Things) o un EDMS (Electronic Document Management System).

Infine gli EIR, che sono per‑progetto/appointment: specificano scopi degli scambi, formati, nomenclature, validazioni e milestone. Non sono un “copia e incolla” dell’AIR: sono la sua traduzione operativa dentro un contesto di gara, tempi e responsabilità.

Strategia → OIR (unico) → AIR (per asset class) → EIR (per progetto) → BEP/PGI → Modelli/CI → AIM/O&M

Dove BEP (BIM Execution Plan) e PGI (Piano di Gestione Informativa) sono gli attuatori contrattuali; CI (Contenitori Informativi – information containers) sono le unità minime gestite nel CDE (Common Data Environment – Ambiente di Condivisione dei Dati); O&M (Operations & Maintenance – esercizio e manutenzione) indica la fase gestionale. Se salti un passaggio, lo senti subito: EIR generici, modelli sovraccarichi, AIM che invecchia male. Se rispetti la catena, il BEP smette di essere un PDF polveroso e diventa un attuatore.

Caso 1: Sanitario — due progetti, un AIR

L’azienda: struttura sanitaria con un OIR che recita (semplifico): “sicurezza del paziente”, “continuità degli impianti critici”, “efficienza energetica”.

AIR Sanitario:

• tracciabilità degli impianti critici (ID univoci, certificazioni, storico non conformità);
• affidabilità (MTBF – Mean Time Between Failures / MTTR – Mean Time To Repair, ricambi, SLA – Service Level Agreement d’intervento);
• energia (consumi nominali/reali, punti di misura, sotto‑contatori), con attenzione agli impianti HVAC – Heating, Ventilation and Air Conditioning.

EIR Roma: modelli IFC – Industry Foundation Classes con dizionario proprietà concordato, tabelle COBie – Construction‑Operations Building information exchange per equipment/spaces, documenti PDF/A con metadati. Nel CDE i controlli bloccano la condivisione se mancano proprietà chiave o se il naming è sbagliato. Milestone legate a commissioning e pre‑apertura.

EIR Firenze: stesso AIR, ma pacchetti e calendari diversi, codifiche adattate al contesto di sito e alle imprese. Stessa musica, arrangiamento differente.

Risultato: quando apri, l’AIM non è un museo di file: è un impianto che risponde a audit, manutenzione e pianificazione energetica.

Caso 2: Scuole — stesso OIR, un nuovo AIR

L’azienda è la stessa, l’OIR non cambia. Cambia il dominio.

AIR Scuole: sicurezza antincendio e accessibilità come mantra; per spazi tipici (aule, laboratori, palestre) definisci proprietà minime su capienza, usi, dotazioni, percorsi di esodo, scadenze delle verifiche periodiche; per gli impianti HVAC, le prestazioni reali e i piani di manutenzione.

EIR Milano: IFC orientati a spazi/occupanti, integrazione con i piani di evacuazione digitali, consegne allineate al calendario scolastico.

EIR Torino: stesso AIR scuole, ma requisiti energetici locali, specifiche di accessibilità del Comune, pacchetti estivi.

Risultato: ripetibilità senza rigidità. Cambiano gli EIR, non la testa del sistema.

Perché conviene (anche ai conti)

Con OIR → AIR → EIR ben agganciati tagli le rilavorazioni (le validazioni intercettano gli errori prima che si facciano strada), tagli i dati ornamentali (modelli più leggeri, informazioni utili), abbassi i rischi (audit, richiami, responsabilità). E soprattutto costruisci un AIM che non va rifatto a ogni progetto: si alimenta.

Gli inciampi che ho visto (e come li ho evitati)

• Partire dagli EIR con una lista di formati o, peggio, di “Dx”: non definisci scopi né qualità. Riparti dall’OIR e scrivi gli usi informativi.
• Chiedere LoIN alti “per sicurezza”: poi nessuno aggiorna. Meglio poco ma pertinente e aggiornabile.
• Tenere standard e protocollo fuori dai contratti: il CDE diventa una cartella condivisa. Mettici regole, non solo permessi.

Come parti domattina

1. Raccogli in 90 minuti tre esiti misurabili e tre rischi dell’organizzazione: è la bozza del tuo OIR.
2. Scegli una asset class (sanitario o scuole) e scrivi il profilo informativo minimo: proprietà obbligatorie, LoIN, responsabilità di aggiornamento → questo è il tuo AIR.
3. Per il prossimo progetto, costruisci un EIR con scopi di scambio chiari, formati/versioni espliciti e regole di validazione che il CDE possa applicare. Se non è automatico, non è uno standard: è un desiderio.

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Nota pratica: tutto questo non sostituisce la norma (ISO/UNI), ma ti evita di usare il BIM come un’etichetta. Parti dal perché, scrivi il che cosa, poi definisci come e quando scambiarlo. L’ordine delle parole è l’ordine del valore.

Appendice: se devi pianificare le consegne, metti in campo MIDP (Master Information Delivery Plan) e TIDP (Task Information Delivery Plan); se l’integrazione è via servizi, specifica API (Application Programming Interface) oltre ai formati. Per misurare risultati, usa QA (Quality Assurance) e non dimenticare il ROI (Return on Investment).